Budowa placu zabaw przez wspólnotę mieszkaniową

POBIERZ pdf

Rozpoczynające się właśnie wakacje to czas, kiedy dzieci posiadają znacznie więcej wolnego czasu i chętnie spędzają go na dworze. Właśnie w tym okresie zapełniają się osiedlowe i publiczne place zabaw. Wiele wspólnot mieszkaniowych – zwłaszcza tych, których znaczną część członków stanowią rodzice dzieci w wieku przedszkolnym i wczesnoszkolnym – rozważa wybudowanie własnego placu zabaw. Rozwiązanie to umożliwia zabawę dzieci w znajomym, bezpiecznym otoczeniu pod okiem rodziców. Często pojawiają się jednak wątpliwości, dotyczące tego, jakie warunki trzeba spełnić, aby wybudować plac zabaw, czy każda wspólnota może to zrobić i czy inni mieszkańcy mogą się temu sprzeciwić.

Po pierwsze – uchwała

Wybudowanie placu zabaw na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej wymaga w pierwszej kolejności podjęcia w tym zakresie stosownej uchwały. Jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (zmienia przeznaczenie części nieruchomości wspólnej a także wymaga zaangażowania – często znacznych – środków finansowych), zatem nie jest wystarczające działanie samego zarządu, a właściciele lokali muszą wypowiedzieć się w formie uchwały.

Uchwała w tym zakresie podejmowana jest (o ile nie zachodzą szczególne przypadki) większością głosów liczoną według wielkości udziałów.

Co, jeśli któryś z sąsiadów się sprzeciwia?

Należy pamiętać, że plac zabaw z biegającymi po nim i krzyczącymi dziećmi może być dla części mieszkańców uciążliwy, w związku z czym w przypadku tego typu uchwał często pojawiają się głosy sprzeciwu. Przed podjęciem dalszych czynności należy zatem mieć na uwadze, że uchwałę o wybudowaniu na terenie wspólnoty placu zabaw można zaskarżyć. Zgodnie z art. 25 ust 1 WłLokU właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (więcej na ten temat w artykule dostępnym TUTAJ). Zwłaszcza na tę ostatnią okoliczność powołują się często właściciele, próbujący oprotestować budowę placu zabaw.

W jednej ze spraw tego typu (rozstrzyganej przez Sąd Okręgowy w Jeleniej Górze, wyrok z dnia 1 października 2015 r., sygn. I C 529/15) powód domagał się uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie wykonania placu zabaw, wskazując, że godzi ona w jego interes, ponieważ:

– jest to inwestycja wymagająca znacznych nakładów finansowych (w uchwale przewidziano koszt do 20 000 zł), z której nie będzie on korzystał; dodatkowo należy doliczyć też koszty związane z eksploatacją, przeglądami, konserwacją i naprawami;

– zakupił lokal mieszkalny w tej nieruchomości po gruntownej analizie położenia budynku i jego otoczenia, kierując się potrzebą ciszy i spokoju panujących wokół posesji;

– inwestycja taka nie jest konieczna dla prawidłowego funkcjonowania budynku i terenu przyległego oraz nie wpływa na poprawienie bezpieczeństwa i funkcjonalności.

Sąd rozpoznający sprawę oddalił jednak powództwo. Uznał, że wymóg prawidłowego wykonywania zarządu obejmuje obowiązek podejmowania decyzji racjonalnych i uzasadnionych interesem całej wspólnoty mieszkaniowej. Warto przytoczyć obszerniejszy fragment uzasadnienia, w którym sąd wskazał, że „[…] przepis art.25 ustawy o własności lokali z całą pewnością nie służy ochronie subiektywnego interesu powoda wyrażanego przez niego jako prawo do ciszy i spokoju na terenie przyległym do budynku, utożsamianym przez niego z brakiem placu zabaw (…). Interes powoda w żadnym zakresie nie sprzeciwia się interesowi innych właścicieli, bowiem jak wynika z planu zagospodarowania nieruchomości (…) wielkość terenu rekreacyjnego wokół budynku pozwala na pogodzenie wszystkich właścicieli i na to, żeby każdy w zakresie formy rekreacji, którą wybiera mógł tą rekreację uprawiać. Nie może być tak, że grupa młodych rodzin jest zdominowana przez osoby nieposiadające dzieci (jak powód), które życzą sobie tylko z okien oglądać tereny zielone i uważają, że teren rekreacyjny to teren tylko i wyłącznie do pielęgnowania nasadzeń zielonych”.

Sąd podkreślił też, że „Wspólnota Mieszkaniowa stanowi swoistego rodzaju podmiot demokracji lokalnej, którego decyzje podejmowane są w trybie unormowanym w ustawie o własności lokali i najczęściej zapadają większością głosów. Wolę większości – o ile nie narusza ona prawa (w tym umowy właścicieli) oraz w sposób oczywisty zasad gospodarki czy uzasadnionego interesu jednostki, jak ma to miejsce w niniejszym wypadku, należy zatem uszanować.

Co ważne, sąd uznał przy tym, że sprzeczne z prawem byłoby podjęcie postulowanej przez powoda uchwały, zgodnie z którą byłby on zwolniony z obowiązku ponoszenia kosztów związanych z wykonaniem a następnie utrzymywaniem placu zabaw.

Pozostałe wymogi prawne

Niezależnie od wniosków wypływających z powyższego orzeczenia należy pamiętać, że zaskarżenie uchwały może zostać oparte także na jej niezgodności z prawem – trzeba zatem zadbać o to, aby plac zabaw zaplanowany został w sposób, który będzie zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami.

Najważniejsze uregulowania dotyczące tej kwestii znaleźć możemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z jego par. 40 ust. 1 w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy, stosownie do potrzeb użytkowych, przewidzieć place zabaw dla dzieci (…). Ust. 2 i 3 tego przepisu przewidują natomiast reguły, dotyczące usytuowania placów zabaw, wymagając po pierwsze, by nasłonecznienie placu zabaw dla dzieci wynosiło co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 1000-1600 (w zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 2 godziny) oraz by odległość placów i urządzeń, o których mowa w ust. 1, od linii rozgraniczających ulicę, od okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz od miejsc gromadzenia odpadów wynosiła co najmniej 10 m. Zwłaszcza ten ostatni wymóg stanowi często podstawę kwestionowania uchwał o budowie placu zabaw, warto więc zadbać o jego zachowanie.

Czy konieczne jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy placu zabaw?

Kolejna problematyczna kwestia to pytanie o konieczność uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy placu zabaw do właściwych organów nadzoru budowlanego.

Analizę tej kwestii rozpocząć należy od ustalenia, czym – w sensie prawnym – jest plac zabaw. Najczęściej wskazuje się, że jest to obiekt małej architektury, o którym mowa w art. 3 pkt 4 prawa budowlanego. Należy jednak przypomnieć, że od tej zasady mogą zaistnieć wyjątki, dotyczące przede wszystkim wielkości wybudowanego obiektu. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r. (II OSK 2472/11) „[…] w literaturze wyrażany był pogląd, że nie będzie mógł być potraktowany jako obiekt małej architektury „urządzony plac zabaw” z piaskownicami, huśtawkami, drabinkami itd., stanowiący „ogródek jordanowski” (ogródek zabaw dla dzieci), pomimo, iż poszczególne z urządzeń wchodzących w skład wyposażenia tego obiektu zalicza się do obiektów małej architektury (Prawo budowlane. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, s. 51). Podobny pogląd wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (…) w wyroku z dnia 19 sierpnia 2009 r., II SA/Gl 41/09 (publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, www. nsa.gov.pl), uznając, że nie jest obiektem małej architektury plac zabaw składający się z zespołu szeregu urządzeń rekreacyjnych, ścieżek, ławek, które zostały usytuowane na odrębnej nieruchomości. Wykonanie takiego placu zabaw powinno być traktowane jako zrealizowanie budowli (art. 3 pkt 3) wymagającej pozwolenia na budowę”.

Wydaje się jednak, że sytuacje pozwalające na takie ustalenia należą do rzadkości i ograniczyć je należy do większych kompleksów, takich jak cytowany wyżej „ogródek jordanowski”. Zdecydowaną większość placów zabaw, znajdujących się na terenie wspólnot mieszkaniowych, uznać należy za obiekty małej architektury, których budowa – zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 22 prawa budowlanego – nie wymaga pozwolenia na budowę.

Co natomiast ze zgłoszeniem? Tutaj również poglądy są podzielone. Podstawową kwestią jest określenie, czy teren, na którym plac zabaw ma się znaleźć, jest miejscem publicznym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 30 ust. 1 pkt 4 tej ustawy zgłoszenia wymaga budowa obiektów małej architektury – ale tylko tych znajdujących się w miejscach publicznych.

W powoływanym wyżej wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r. NSA wskazał, że „miejscem publicznym” w rozumieniu art. 30 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego jest „miejsce ogólnodostępne, otwarte, a więc miejsce, z którego korzystać może nieograniczona liczba osób, niezależnie od tego komu przysługuje prawo własności danej nieruchomości. Nie można generalnie przyjąć (…) że plac zabaw znajdujący się na nieruchomości będącej własnością wspólnoty mieszkaniowej nie jest miejscem publicznym. W każdym przypadku należy ustalić czy do danego miejsca dostęp może mieć każdy, czy tylko ograniczona liczba osób np. właściciele określonej nieruchomości”. Nie zmienia to jednak faktu, że w praktyce w większości przypadków należy uznać, że jeśli plac zabaw wybudowany ma być na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej – zwłaszcza w przypadku, gdy został ogrodzony – to stanowi on miejsce prywatne, w związku z czym do jego budowy nie jest wymagane nie tylko pozwolenie na budowę, ale nawet zgłoszenie.

Budować czy nie budować?

Powyższe rozważania wskazują, że kwestia wymagań dotyczących budowy placu budowy na terenie należącym do wspólnoty mieszkaniowej nie jest oczywista. Wydaje się jednak, że nie należy się zniechęcać – opisane wyjątki dotyczą sytuacji specyficznych, a w większość przypadków budowa niewielkiego, kameralnego placu zabaw nie będzie wymagała zbyt wielu zabiegów prawnych.

POBIERZ pdf

7 komentarzy

  1. Adam pisze:

    Świetny blog!

  2. Ewelina pisze:

    A czy wspólnota mogłaby wynająć dodatkowy teren pod plac zabaw? Np. od sąsiedniej wspólnoty lub miasta? Dziękuję za odpowiedz!

    • OBYWATEL pisze:

      Ewelino, musiałaby być stosowna umowa dzierżawy przewidująca taką sprawę i dwie uchwały wspólnot – waszej i ich, że wyrażacie na to zgodę. Z gminą jest mniejszy problem, gdyż w większości przypadków na taki cel (czyli polepszenie sąsiadującej działki) nawet by wam teren sprzedali. Z innymi wspólnotami jest trochę gorzej, gdyż: w pewnym momencie coś ktoś się pokłóci i będą forsowali zmianę uchwały i rozwiązanie umowy. Dlatego trzeba zawrzeć odpowiednie zapisy do umowy was chroniące. Np. że w związku z poniesionymi nakładami finansowymi umowa będzie ważna przez 5 lat, a jeśli dzierżawca postanowi ją wypowiedzieć, zobowiązany jest do zwrotu poniesionych kosztów budowy w wysokości…..

  3. OBYWATEL pisze:

    Co do kwestii ogólnych. należy powiedzieć, że prócz zgłoszenia budowy trzeba dodać oświadczenie i mapę do celów projektowych. O ile te dwie pierwsze rzeczy każdy z nas by wypełnił, o tyle do trzeciej potrzebny jest geodeta oraz z 600zł na koncie :d i tak miesiąc czasu. Dlatego warto przystąpić do „papierkologii” w sezonie zimowym, a nie w lipcu 🙂

  4. Rafał pisze:

    Właśnie tych informacji szukałem. Dzięki!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt