Czy drzwi do lokalu mogą otwierać się na zewnątrz?

POBIERZ pdf

Sposób otwierania drzwi do lokalu to temat, który często pojawia się w przypadku remontowania lokali w starszym budownictwie. Celem uatrakcyjnienia lokalu (zaoszczędzenie przestrzeni, wygoda przy poruszaniu się wewnątrz lokalu itp.) właściciele niejednokrotnie decydują się na montaż drzwi otwieranych na zewnątrz. W tym artykule postaram się wyjaśnić kiedy taka zmiana jest możliwa i jakie znaczenie ma w tej kwestii głos wspólnoty mieszkaniowej.

Drzwi otwierane na zewnątrz a bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynku

Punktem wyjścia dla omówienia tej kwestii będzie wydany niedawno wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 17 marca 2017 roku (sygn. akt II SA/Gl 629/16), w którym rozstrzygana była kwestia samowolnego montażu drzwi otwieranych na zewnątrz lokalu. W efekcie przeprowadzonego postępowania nakazano przywrócenie dotychczasowego sposobu otwierania drzwi do lokalu tj. do wewnątrz lokalu. Warto przyjrzeć się bliżej przyczynom takiego wyroku.

Osoby dokonujące zmiany sposobu otwierania drzwi w ramach całego postępowania utrzymywały, że wymiana drzwi podyktowana była małym metrażem lokalu i złym stanem zdrowia jego mieszkańców (kłopoty z poruszaniem się). W związku z tym, w przypadku ewentualnej akcji ratunkowej służb medycznych, dotychczasowy układ pomieszczeń i drzwi narażałyby ich na niebezpieczeństwo (brak możliwości wejścia z noszami). Sytuacja osób zamieszkujących lokal przedstawiana była jako sytuacja wyjątkowa, zasługująca na szczególne traktowanie w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

W odpowiedzi na powyższą argumentację, w ślad za decyzjami organów nadzoru budowlanego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdził, iż nie ma podstaw do narażania bezpieczeństwa przeciwpożarowego całego budynku z uwagi na interes indywidualny osób zamieszkujących jeden lokal. Na tle tego nieskomplikowanego stanu faktycznego Sąd precyzyjnie wyjaśnił jaką rolę w ochronie przeciwpożarowej budynków wielomieszkaniowych spełniają klatki schodowe (jako drogi ewakuacyjne) i drzwi do lokali (jako wyjścia ewakuacyjne).

Przede wszystkim, jak ustalono w toku postępowania, drzwi będące przedmiotem postępowania w przypadku ich otwarcia zasłaniały drzwi wejściowe sąsiedniego lokalu, stanowiące wyjście ewakuacyjne w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z § 239 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – najmniejsza szerokość drzwi ewakuacyjnych w świetle ościeżnicy powinna wynosić 0,8 m. W sprawie rozstrzyganej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach sąsiednie drzwi wejściowe zasłonięte były na odcinku 0,69 m, co było wystarczające do nałożenia obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Takie usytuowanie drzwi otwieranych na zewnątrz narażało bowiem bezpieczeństwo innych mieszkańców budynku.

Podzielając w całości powyższą argumentację muszę zwrócić uwagę na to, iż dla zapewnienia bezpieczeństwa przeciwpożarowego budynku wielomieszkaniowego znaczenie ma nie tylko kwestia „zasłonięcia” innych drzwi do lokalu, lecz również wpływ ich usytuowania na drożność dróg ewakuacyjnych. Jak zasygnalizowano wcześniej, klatki schodowe (a szczególnie tzw. „spoczniki”) są drogami ewakuacyjnymi, które również powinny spełniać ściśle określone warunki techniczne (zależnie od ilości osób potencjalnie ewakuowanych, nie mniej jednak niż 120 cm szerokości). W przypadku zatem gdy drzwi otwierane na zewnątrz lokalu zmniejszają wymaganą szerokość drogi ewakuacyjnej, organy administracji mają podstawę do nakazania ich demontażu z uwagi na bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynku. Tę kwestię potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 stycznia 2015 r. (sygn. akt VIII SA/Wa 720/14).

Jakie znaczenie ma zgoda wspólnoty mieszkaniowej?

Wyżej opisane obowiązki wynikające z prawa budowlanego mają charakter bezwzględny i nie uchyla ich zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Innymi słowy, zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie jest wystarczająca do stwierdzenia legalności zmiany sposobu otwierania drzwi wejściowych. Co więcej, warto pamiętać, że to właśnie wspólnota mieszkaniowa odpowiada za przestrzeganie przeciwpożarowych wymagań techniczno-budowlanych, instalacyjnych i technologicznych (art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie przeciwpożarowej). W efekcie, to również wspólnotę dotknąć mogą negatywne konsekwencje naruszania obowiązków przeciwpożarowych.

Powyższe nie oznacza jednak, iż zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie ma w tej kwestii żadnego znaczenia. Jest ona bowiem wymagana w każdym przypadku, gdy montaż drzwi otwieranych na zewnątrz (oprócz wpływu na bezpieczeństwo przeciwpożarowe budynku) w sposób bezpośredni ingeruje w nieruchomość wspólną. Bez wątpienia, na skutek montażu drzwi otwieranych na zewnątrz, właściciel lokalu wykorzystuje przestrzeń wspólną w swoich indywidualnych celach (ogranicza ją), co może mieć miejsce wyłącznie za zgodą wspólnoty mieszkaniowej. O obowiązku uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na remont ingerujący w nieruchomości wspólną pisałem w osobnym artykule.

Uwzględniając powyższe w mojej ocenie nawet jeśli planowana wymiana drzwi nie naruszałaby obowiązków związanych z ochroną przeciwpożarową, do jej przeprowadzenia właściciel zawsze potrzebować będzie zgody wspólnoty mieszkaniowej. Co istotne, zgoda w tym zakresie powinna być wyrażona uchwałą właścicieli, gdyż wykracza ona poza zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 WłLokU).

Odpowiadając zatem na pytanie zadane w tytule tego artykułu – tak, drzwi do lokalu we wspólnocie mieszkaniowej mogą otwierać się na zewnątrz. Aby odpowiedź była jednak precyzyjna zastrzec należy koniecznie, że:

  • taki sposób otwierania drzwi wejściowych nie może naruszać zasad bezpieczeństwa przeciwpożarowego budynku, a także
  • wspólnota mieszkaniowa musi wyrazić zgodę na takie wykorzystanie części wspólnych (klatki schodowej) w drodze uchwały właścicieli.

Dopiero wówczas montaż drzwi otwieranych na zewnątrz można uznać za dopuszczalny.

Jedynie dla porządku dodam, iż kwestią drzwi otwieranych na zewnątrz nie muszą martwić się właściciele lokali, w których „od nowości” drzwi wejściowe otwierają się na zewnątrz. Taki projekt został bowiem zweryfikowany i zaakceptowany przez organy nadzoru budowlanego, a jego późniejsza zmiana nie jest możliwa bez zgody danego właściciela lokalu.

POBIERZ pdf

4 komentarze

  1. Joana pisze:

    Panie Łukaszu,
    a co by Pan powiedział na zamontowanie w lokalu drzwi obrotowych?:D
    Pozdrawiam

  2. Anka pisze:

    Dzień dobry.
    A ja mam pytanie odnośnie drzwi do komórki lokatorskiej. Deweloper zrobił je otwierane do wewnątrz tym samym ograniczył możliwość składowania czegokolwiek w tym pomieszczeniu. Tłumaczy się prawem bhp. Czy ma racje? Czy po prostu nie chce przyznać się do błędu?

  3. Janek pisze:

    W mieszkaniu prywatnym drzwi otwierane do wewnątrz powodują o wiele większe szkody lokalu w przypadku wybuchu gazu ! Po prostu fala uderzeniowa przy drzwiach otwieranych na zewnątrz ma ułatwione zadanie wyrzucenia drzwi na korytarz.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt