Eksmisja – kogo, kiedy i jak można eksmitować z lokalu

POBIERZ pdf

Eksmisja z lokalu oznacza jego przymusowe opuszczenie przez zajmujących lokal lokatorów. Eksmisja kojarzy się zwykle z pozbawianiem ubogich ludzi przysłowiowego dachu nad głową, co w rzeczywistości występuje stosunkowo rzadko. W praktyce bowiem eksmisję często orzeka się również wobec osób dobrze sytuowanych, w tym przedsiębiorców zajmujących lokal na cele prowadzenia działalności gospodarczej lub ludzi, którzy błędnie uważają, że mają tytuł prawny do zajmowania lokalu i w związku z tym nie zgadzają się na dobrowolne jego opuszczenie. Gdy eksmisja dotyczy ludzi ubogich, prawo przewiduje różne gwarancje, które mają na celu ochronę ich sytuacji mieszkaniowej.

Kiedy można eksmitować lokatorów z lokalu?

Podstawą, na której możliwe jest prowadzenie eksmisji z lokalu, jest:

1. prawomocny wyrok sądu orzekający eksmisję z lokalu,

lub

2. akt notarialny, w którym lokator wcześniej złożył oświadczenie o poddaniu się eksmisji z lokalu w przypadku spełnienia warunków przewidzianych w treści aktu.

Ad 1

Aby osoba uprawniona do lokalu mogła uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu przez osoby zajmujące lokal, konieczne jest skierowanie do sądu pozwu z takim żądaniem. Pozwanymi powinny być wszystkie osoby, które dany lokal zamieszkują. Opłata od pozwu wynosi jedynie 200 zł. W postępowaniu konieczne jest wykazanie, że osoby pozwane nie posiadają żadnego tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Tytułem takim może być np. prawo własności, spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu, prawo użytkowania, dzierżawy, najmu lokalu lub prawo dożywocia. Osoby planujące skierowanie do sądu sprawy o eksmisję powinny być szczególnie ostrożne, gdy planują skierować taką sprawę przeciwko byłym dzierżawcom lub najemcom lokalu. W praktyce okazuje się bowiem często, że pozostają oni w błędnym przekonaniu co do tego, że umowa dzierżawy lub najmu została przez nich skutecznie rozwiązana. Tymczasem zwykle same umowy a także przepisy prawa dość kazuistycznie regulują zasady, w oparciu o które możliwe jest wypowiedzenie takiej umowy. Błędne przeprowadzenie takiej procedury może skutkować tym, że ostatecznie w toku postępowania sąd uzna, iż umowa nie została właściwie wypowiedziana, w związku z czym pozwani jako dzierżawcy lub najemcy są uprawnieni do zajmowania lokalu. Na tej podstawie sąd może oddalić powództwo o eksmisję.

Ad 2

Inną podstawą prowadzenia eksmisji z lokalu jest złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie osób zajmujących lokal, w którym dobrowolnie poddają się tej eksmisji wprost z aktu po spełnieniu określonych w nim przesłanek. Najpopularniejszymi sytuacjami, w których takie oświadczenia są składane to:

1. Umowy sprzedaży lokalu, w których sprzedający zobowiązują się opróżnić i opuścić lokal w określonym w umowie terminie;

2. Umowy najmu okazjonalnego, w których najemcy zobowiązują się opróżnić i opuścić lokal w przypadku zalegania z czynszem lub innymi opłatami przez określony czas.

Cechą charakterystyczną tej umowy jest to, że najemca zobowiązany jest do wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Niewątpliwie przeprowadzenie eksmisji na podstawie takiego aktu notarialnego jest znacznie szybsze i prostsze niż realizowanie tego nakazu poprzez postępowanie sądowe.

Jak można prowadzić eksmisję lokatorów?

Do prowadzenia eksmisji uprawniony jest wyłącznie komornik sądowy. W pierwszej kolejności komornik wezwie dłużnika do dobrowolnego wykonania obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie, po którego bezskutecznym upływie dokona czynności potrzebnych do wprowadzenia wierzyciela w posiadanie.

Polskie prawo przewiduje daleko idące gwarancje mające na celu uchronienie osób eksmitowanych przed bezdomnością. W toku postępowania o eksmisję sąd bada z urzędu, czy osobom eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego.

Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia.

Dość powszechnie znaną wiedzą jest, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Mało osób jednak pamięta o tym, że zastrzeżenie to nie ma zastosowania, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:

1. stosowanie przemocy w rodzinie lub

2. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo

3. niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo

4. gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Aby przyspieszyć egzekucję, wierzyciel może wskazać komornikowi pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia, do którego możliwa jest eksmisja lokatorów. W praktyce najczęściej wierzyciel na własny koszt opłaca na pewien czas pobyt w noclegowni lub tanim hostelu, do którego komornik może wyeksmitować lokatora.

Prawdziwy problem pojawia się dla wierzyciela w sytuacji, gdy sąd w toku postępowania ustali, że osobom eksmitowanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wówczas komornik nie może skutecznie przeprowadzić eksmisji lokatorów do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W praktyce, z uwagi na duże braki lokalowe w zasobach mieszkaniowych gmin, na takie lokale można czekać przez wiele miesięcy, a nawet lat.

Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego?

Sąd orzeka o uprawnieniu osób, których dotyczy eksmisja, do lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Co do zasady, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,

2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3. obłożnie chorych,

4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5. osoby posiadającej status bezrobotnego,

6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

Wyszczególnienie to nie dotyczy jednak osób, które:

1. mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany,

a także wówczas, gdy powodem opróżnienia lokalu jest:

2. stosowanie przemocy w rodzinie lub

3. wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo

4. niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo

5. gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Odszkodowanie za bezprawne zajmowanie lokalu

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie co do zasady odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.

Czy możliwe jest prowadzenie eksmisji „na własną rękę”?

Należy podkreślić, że poza ww. sposobem nie istnieją inne okoliczności, w których możliwe byłoby prowadzenie eksmisji lokatorów. W szczególności nie jest możliwe, aby właściciel lokalu lub inna uprawniona osoba prowadziła „eksmisję” lokatorów samodzielnie lub przy pomocy innych osób, w tym firm, których działalność polega na prowadzeniu „eksmisji” niewygodnych lokatorów. Wszelkie działania podejmowane na własną rękę przez osoby uprawnione do lokalu, które opierają się na rozwiązaniach siłowych stanowią naruszenie prawa i mogą spotkać się poważnymi konsekwencjami, zarówno cywilnymi jak i karnymi.

Konsekwencje cywilne

Osoba usunięta siłą z posiadania lokalu ma prawo domagać się przywrócenia utraconego posiadania przez sąd i może to uprawnienie realizować skutecznie nawet pomimo braku tytułu prawnego do zajmowania lokalu. Zgodnie bowiem z art. 478 KPC w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego. Inną kwestią jest to, że najczęściej samowolna eksmisja lokatorów przez właściciela najpewniej wiązać się będzie również z naruszeniem ich dóbr osobistych w postaci godności, czci, prawa do prywatności i spokojnego mieszkania, a nawet nietykalności cielesnej (w przypadku użycia siły). Sytuacja taka uprawniałaby lokatorów do wystąpienia do sądu z roszczeniem o zapłatę zadośćuczynienia za naruszenie ich dóbr osobistych a także przeprosiny. Samowolne działania właściciela najprawdopodobniej skończyłyby się przegraną w obu ww. postępowaniach.

Konsekwencje karne

Siłowe usunięcie lokatorów przez właściciela lub osoby przez niego zaangażowane mogłoby również prowadzić do wszczęcia postępowania karnego w sprawie o czyn z art. 191 § 1 KK, zgodnie z którym odpowiedzialności karnej podlega osoba, która stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania (np. opuszczenia lokalu). Czyn ten zagrożony jest karą pozbawienia wolności do lat 3. Należy wskazać, że wobec nasilających się coraz bardziej wyrafinowanych praktyk właścicieli lokali, którzy zachowaniem swoim lub osób działających na ich polecenie starali się uprzykrzać lokatorom korzystanie z mieszkania na tyle, aby zmusić ich do wyprowadzki, do Kodeksu karnego dodany został art. 191 § 1a, który wszedł w życie w dniu 7.01.2016 r. Przepis ten stanowi, że tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. W tym przypadku jednak ściganie przestępstwa następuje na wniosek pokrzywdzonego i pod jego ochroną nie pozostają osoby, które zajmują lokale użytkowe.

Jak widać eksmisja lokatorów z lokalu wcale nie jest procedurą prostą i szybką, o ile zawczasu osoba uprawniona dobrze się do niej nie przygotuje. W przyszłym roku ochrona praw lokatorów wzrośnie jeszcze bardziej na skutek nowelizacji z dnia 22.03.2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 756), która wchodzi w życie 21.04.2019 r. Zmiany te omówię niebawem w odrębnym artykule.

POBIERZ pdf

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt