(Nie)dziedziczność spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

POBIERZ pdf

Podczas gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jako podobne do prawa własności, jest chętnie nabywane w drodze różnorodnych czynności prawnych, wiele osób obawia się nabywania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Główną przyczyną takiego stanu rzeczy jest fakt, że zgodnie z art. 9 ust. 3 SpMieszkU wspomniane prawo jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji. Warto mieć jednak świadomość, że pomimo tak jednoznacznego brzmienia cyt. przepisu, bliscy zmarłego w prosty sposób mogą wejść w prawa do lokalu i korzystać z niego bez konieczności ponoszenia jakichkolwiek kosztów.

Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal mieszkalny do używania, a członek zobowiązuje się wnieść wkład mieszkaniowy oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni. Aby nabyć takie prawo należy zatem być członkiem spółdzielni oraz wpłacić na jej rzecz wkład mieszkaniowy. Co ważne, sam wkład mieszkaniowy jest dziedziczny i przypada spadkobiercom członka spółdzielni.

Przepisy stanowią, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa, a więc również w chwili śmierci. Jednak pomimo wspomnianej wyżej zasady, że spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie przechodzi na spadkobierców (tj. nie wchodzi w skład spadku), przepisy SpMieszkU wiążą z faktem śmierci członka spółdzielni określone skutki, tworzące swego rodzaju wyjątki od tej zasady.

  1. Małżonek zmarłego członka spółdzielni

Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Jeżeli małżonek nie złoży deklaracji członkowskiej we wskazanym terminie, spółdzielnia wyznaczy mu w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Należy jednak pamiętać, że uprawnienie małżonka do wstąpienia w poczet członków spółdzielni i nabycia lokatorskiego prawa do lokalu nie narusza uprawnień spadkobierców do dziedziczenia wkładu (art. 14 ust. 2 SpMieszkU). Oznacza to, że jeżeli małżonek nie był wyłącznym spadkobiercą zmarłego współmałżonka, będzie musiał wyrównać w spółdzielni wpłatę wkładu w części, w której go nie odziedziczył. Co ważne, aby móc skorzystać z ww. uprawnienia małżonek w ogóle nie musi być spadkobiercą swojego współmałżonka, który mógł w drodze testamentu powołać do dziedziczenia inne osoby.

  1. Osoby bliskie zmarłego członka spółdzielni

W wypadku gdy jednak dojdzie do wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na skutek śmierci członka spółdzielni lub w przypadku niedokonania czynności przez małżonka, o czym mowa w pkt. 1 powyżej, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie nowego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują równolegle:

  1. małżonkowi,
  2. dzieciom,
  3. innym osobom bliskim.

Kogo jednak należy rozumieć pod pojęciem „osób bliskich”? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w samej ustawie, która w art. 2 ust. 5 stanowi, że osobą bliską w rozumieniu ustawy jest:

  1. zstępny,
  2. wstępny,
  3. rodzeństwo,
  4. dzieci rodzeństwa,
  5. małżonek,
  6. osoba przysposabiająca i przysposobiona,
  7. osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu (tj. konkubent).

Jednakże, jeżeli do ustania członkostwa doszło w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu przysługują wyłącznie temu małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, które miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu.

Co ważne, do zachowania ww. roszczeń konieczne jest złożenie w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Warto również pamiętać, że Sąd Najwyższy pokreślił w wyroku z dnia 20.08.2009 r., sygn. akt II CSK 188/09, że z ustawy nie wynika, iż w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do oznaczonego lokalu mieszkalnego, przedmiotem zaspokojenia przewidzianego w tym przepisie roszczenia wskazanej w nim osoby może być jedynie ten lokal mieszkalny. Oznacza to, że występując do spółdzielni o zawarcie umowy ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z uwagi na śmierć dotychczasowego członka spółdzielni będącego osobą bliską dla występującego z wnioskiem, spółdzielnia może ustanowić na rzecz tej osoby prawo do innego lokalu niż ten, który zamieszkiwał były członek spółdzielni. Teza ta jednak jest sporna i istnieją podstawy do tego, aby bronić przeciwnego stanowiska.

Co się dzieje, jeżeli chętnych jest więcej?

Zgodnie z art. 9 ust. 5 SpMieszkU spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków. W konsekwencji, w przypadku śmierci członka spółdzielni nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu w miejsce zmarłego będzie uprawniona wyłącznie jedna z bliskich mu osób (ewentualnie wraz ze swoim małżonkiem).

W wypadku zgłoszenia się do spółdzielni kilku uprawnionych (np. kilkoro dzieci), którzy chcieliby nabyć spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu po zmarłym, właściwym do rozstrzygnięcia z kim spółdzielnia powinna zawrzeć umowę jest właściwy sąd rejonowy. W postępowaniu nieprocesowym sąd wyda rozstrzygnięcie biorąc pod uwagę w szczególności, czy osoba uprawniona zamieszkiwała razem z byłym członkiem spółdzielni. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia. Jak podnosi się w doktrynie prawniczej, nie jest jednak jasne, czy również spółdzielnia, dokonując takiego wyboru, jest obowiązana brać pod uwagę wspomnianą okoliczność wspólnego zamieszkiwania (tak K. Pietrzykowski w: Komentarz do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wyd. 2016). Moim zdaniem uzasadniony jest pogląd, zgodnie z którym spółdzielnia ma obowiązek zawarcia umowy w pierwszej kolejności z osobą uprawnioną, która zamieszkiwała razem z byłym członkiem spółdzielni.

Odrzucać spadek, czy nie odrzucać?

Dla porządku należy podkreślić, że możliwość realizacji opisanych w niniejszym artykule uprawnień jest całkowicie niezależna od faktu dziedziczenia po zmarłym członku spółdzielni. Warto jednak pamiętać, że do spadku po nim wchodzi prawo do wkładu mieszkaniowego wpłaconego przez tego członka. Tym samym, nabywając spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu bez dziedziczenia prawa do wkładu, trzeba będzie uiścić go z własnych środków.

Jeżeli zmarły członek spółdzielni pozostawił po sobie liczne długi spadkowe i obawiamy się prowadzenia egzekucji przez jego wierzycieli wobec spadkobierców, należy pamiętać, że w oparciu o art. 27 § 3 Prawa spółdzielczego egzekucja z wkładu będzie możliwa dopiero wówczas, jeżeli egzekucja z innego majątku członka spółdzielni okaże się bezskuteczna. Aby zatem możliwe było zajęcie wkładu mieszkaniowego, w pierwszej kolejności musi być przeprowadzone postępowanie egzekucyjne w stosunku do pozostałych składników majątku dłużnika (np. środków pieniężnych, ruchomości, nieruchomości, itp.).

W konkluzji, jeżeli jesteśmy w trudnej sytuacji majątkowej i nie stać nas na opłacenie wkładu mieszkaniowego, a należymy do kręgu osób uprawnionych do nabycia lokatorskiego prawa do lokalu w związku ze śmiercią członka spółdzielni, warto rozważyć przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, tzn. z ograniczeniem odpowiedzialności za długi spadkowe do wartości dziedziczonego majątku (jeśli w skład spadku wchodził wyłącznie wkład mieszkaniowy, to do wartości tego wkładu).

Zanim dojdzie do egzekucji z wkładu, wierzyciele będą musieli prowadzić egzekucję z innych składników majątkowych spadkobiercy (jeśli takie istnieją). Jest to czas, w którym spadkobierca może podjąć próbę rozmów ugodowych z wierzycielami i zacząć powoli spłacać zadłużenie. W najgorszym przypadku dojdzie bowiem jedynie do zlicytowania wkładu mieszkaniowego. Zanim to jednak nastąpi minie wiele czasu, w czasie którego spadkobierca będzie mógł swobodnie korzystać z mieszkania, a w przypadku pomyślnego rozwiązania problemu egzekucji, będzie mógł cieszyć się z niego przez długie lata.

Mając jednak możliwość uzyskania pożyczki lepszym rozwiązaniem byłoby odrzucenie spadku i opłacenie wkładu we własnym zakresie. Dzięki temu unikniemy wszelkich dolegliwości związanych z prowadzeniem egzekucji, w tym zwłaszcza obowiązku pokrycia jej kosztów.

Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto również podjąć rozmowy z członkami zarządu spółdzielni co do warunków, na jakich miałby zostać wniesiony wkład (tj. termin, a także np. możliwość rozłożenia wpłaty na raty). Należy bowiem podkreślić, że przepisy nie regulują tych kwestii i w związku z tym władze spółdzielni mają w tym zakresie stosunkowo szeroki zakres uznaniowości (choć może być on ograniczony przez wewnętrzne regulacje spółdzielni zawarte np. w statucie lub uchwałach walnego zgromadzenia).

POBIERZ pdf

2 komentarze

  1. Adam pisze:

    Nie jestem pewien, czy dobrze rozumiem – czyli jeśli takie prawo lokatorskie przysługiwało mojemu zmarłemu ojcu, a ja jestem jedynym spadkobiercą, to jeśli nie będę chciał przejąć tego prawa, to spółdzielnia musi oddać mi jakieś pieniądze (wkład)?

    • Bartosz Czupajło pisze:

      Panie Adamie,

      dokładnie tak jest, pieniądze zostaną wypłacone wszystkim spadkobiercom. Jednakże aby do tego doszło, należy przeprowadzić postępowanie spadkowe po zmarłym i okazać w spółdzielni postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, ewentualnie poświadczony akt dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Bez tego będzie trudno uzyskać cokolwiek.

      Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt