Przymusowa sprzedaż lokalu własnościowego (cz. 2)

POBIERZ pdf

Po przedstawieniu pierwszej przesłanki umożliwiającej wszczęcie procedury przymusowego wykluczenia ze wspólnoty mieszkaniowej (tj. długotrwałego zalegania z zapłatą należnych opłat), w tym artykule przejdę do pozostałych dwóch przesłanek, które w większym stopniu odnoszą się do codziennego funkcjonowania mieszkańców. Naruszenia porządku domowego czy też inne uciążliwe zachowania ingerujące w prawa pozostałych właścicieli wspólnoty mieszkaniowej mogą bowiem stać się na tyle istotne, że jedynym rozwiązaniem będzie wykluczenie właściciela z danej społeczności. Aby decyzja w zakresie wszczęcia postępowania nie była jednak pochopna, warto zapoznać się z właściwym rozumieniem omawianej instytucji prawnej i dotychczasową praktyką jej stosowania przez sądy cywilne.

Dla porządku przypomnieć należy (co wskazywano w pierwszej części artykułu), że zgodnie z art. 16 WłLokU wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu, jeśli spełniona jest choćby jedna z poniższych przesłanek, tj. właściciel lokalu:

  1. zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,
  2. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
  3. przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Przed przystąpieniem do szczegółowej analizy dwóch ostatnich przesłanek wskazać należy, że konkretne zachowania właściciela lokalu niejednokrotnie można oceniać jako wypełnienie obu tych przesłanek jednocześnie. Istotą porządku domowego jest bowiem wprowadzanie zasad funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, które przeciwdziałać mają powstawaniu uciążliwości we wspólnym zamieszkiwaniu w ramach danej społeczności. Ich złamanie skutkować może zatem nie tylko wykroczeniem poza porządek domowy, lecz również uczynieniem korzystania z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Prawdopodobnie z tych względów w praktyce często rozpatruje się obie powyższe przesłanki jako jedną – dwuczłonową przesłankę prawną.

Pomimo istotnej zbieżności pomiędzy dwiema przesłankami stanowiącymi przedmiot niniejszego artykułu omówione one zostaną osobno. Pozwoli to zapobiec ich mieszaniu i zbyt pochopnym decyzjom o wszczęciu postępowań przez wspólnotę mieszkaniową. Pamiętać bowiem należy, iż przymusowa sprzedaż lokalu stanowi bezpośrednią i daleko idącą ingerencję w cudze prawo własności i tym samym wykluczyć należy jej instrumentalne wykorzystywanie.

Jedyne, na co warto zwrócić uwagę odnośnie obu z omawianych przesłanek, to kwestia podmiotu, który może je wypełnić swoim zachowaniem i tym samym pozwolić wspólnocie na przymusowe wykluczenie właściciela z danej społeczności. Słusznie podnosi się bowiem, że „naruszycielem” (tj. podmiotem wykraczającym poza porządek domowy czy też czyniącym innym właścicielom uciążliwości) nie musi być formalny właściciel lokalu. Może to być bowiem każda osoba, która za przyzwoleniem właściciela tam zamieszkuje. Dotyczy to zatem zarówno jego domowników, jak również innych osób, które w oparciu o jakikolwiek tytuł prawny (np. umowa najmu) zamieszkują w danym lokalu. Pomimo zatem literalnego brzmienia przepisu, właściciel lokalu nie może uchronić się od wykluczenia ze wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o „zrzucenie” odpowiedzialności na jakiekolwiek inne osoby. Odpowiada on bowiem w tym zakresie za ich działania tak samo jak za swoje własne.

Rażące lub uporczywe wykroczenie poza porządek domowy

Punktem wyjścia do oceny czy dane zachowanie właściciela wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu powinno być wyjaśnienie czym właściwie jest wskazany w przepisie porządek domowy.

Uwzględniając konieczność zapewnienia pewności prawa i zawężającej wykładni tego pojęcia, stoję na stanowisku, że odnosi się ono wyłącznie do porządku domowego formalnie uchwalonego w trybie art. 23 WłLokU (czyli co do zasady uchwałą właścicieli lokali podjętą większością głosów). Wykluczyć zatem należy, iż ustawodawca, wprowadzając obowiązek przestrzegania porządku domowego (wraz z tak istotną sankcją z jego naruszenie), miałby na myśli abstrakcyjnie ujęty porządek domowy odwołujący się wyłącznie do potocznego rozumienia tego zwrotu. Z tego względu, mówiąc o porządku domowym danej wspólnoty mieszkaniowej zawsze powinniśmy odnosić się do wewnętrznego aktu prawnego (uchwalonego przez właścicieli lokali w przypisanym trybie).

Mając powyższe na uwadze, aby mówić o potencjalnym wykroczeniu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, musi istnieć akt prawny określający zasady takiego porządku – niezależnie od tego jak został on nazwany (np. regulamin porządku domowego, regulamin wspólnoty mieszkaniowej itp.). W przypadku braku takiego wewnętrznego aktu prawnego, według mnie nie jest możliwe spełnienie omawianej przesłanki pozwalającej na przymusową sprzedaż lokalu własnościowego.

Odnosząc się natomiast do kwestii rażącego lub uporczywego charakteru zachowań danego właściciela, z uwagi na niedookreśloność tychże pojęć, każdy przypadek należy oceniać osobno przy uwzględnieniu wszystkich okoliczności sprawy. Z reguł wypracowanych przez praktykę sądową wyprowadzić można jednak kilka wskazówek, które powinny być pomocne przy ocenie konkretnych zachowań danego właściciela, tj.:

  • nawet jedno zachowanie może mieć charakter rażący;
  • dla oceny uporczywości zachowań istotne znaczenie ma reakcja właściciela na wystosowane do niego wezwania do zaniechania naruszeń;
  • bez znaczenia dla wypełnienia omawianej przesłanki na rozmiar skutków wynikających z wykroczenia poza porządek domowy (gdyż wprowadzona sankcja przeciwdziałać ma niesubordynacji członka wspólnoty mieszkaniowej, niezależnie od rozmiaru jej konsekwencji).

Niewłaściwe zachowanie skutkujące uciążliwością w korzystaniu z innych lokali lub nieruchomości wspólnej

 W przypadku drugiej z omawianych przesłanek, ustawodawca nie wprowadził bezpośredniego odwołania do jakiegokolwiek wzorca zachowań, w oparciu o który oceniane powinny być działania danego właściciela (inaczej niż w przypadku porządku domowego). Jednakże, podtrzymując sygnalizowaną wcześniej potrzebę zapewnienia pewności prawa, ocena niewłaściwości zachowania właściciela nie powinna mieć charakteru dowolnego. Z tego względu, należy dokonywać oceny w oparciu o zgodność określonego postępowania z innymi, znanymi prawu cywilnemu wzorcami zachowań. Dotyczy to w szczególności wzorców postępowania opartych na zwyczajach miejscowych czy też zasadach współżycia społecznego (zasadach słuszności).

Brak ściśle określonego wzorca, w odniesieniu do którego oceniane powinny być zachowania właściciela lokalu, nie jest jedyną istotną różnicą pomiędzy omawianymi w tym artykule przesłankami przymusowej sprzedaży lokalu. Zwrócić bowiem należy uwagę, że w przypadku niewłaściwości zachowania, nacisk przeniesiony jest ze sposobu zachowania właściciela (brak wymogu rażącego lub uporczywego charakteru) na jego skutki – w postaci uciążliwości w korzystaniu z innych lokali lub nieruchomości wspólnej. Innymi słowy, na pierwszy plan w tym zakresie wysuwa się interes innych właścicieli lokali, który nie może być naruszany jakimikolwiek (nawet nierażącymi i nieuporczywymi) zachowaniami jednego z nich. Wystarczy aby były to zachowania niewłaściwe.

Podobnie jak w przypadku wcześniejszej z przesłanek przymusowej sprzedaży lokalu, również w tym przypadku nie jest możliwe precyzyjne określenie, kiedy można mówić o uciążliwościach w korzystaniu z innych lokali lub nieruchomości wspólnej, wystarczających do skorzystania z opisywanej sankcji prawnej. W tym zakresie pamiętać należy jednak, iż sąd rozpoznający sprawę będzie oceniał przede wszystkim stopień powstałych uciążliwości. Aby zatem przekonać sąd rozpoznający sprawę do uwzględnienia żądania przymusowej sprzedaży lokalu, stopień uciążliwości musi być znaczny i adekwatny do skutków, które wspólnota mieszkaniowa chce z tego naruszenia wywodzić.

W tym kontekście zwrócić należy uwagę, iż dla uznania wysokiego stopnia uciążliwości zachowań właściciela lokalu nie jest konieczne ich oddziaływanie na znaczną ilość sąsiadów. Wystarczy bowiem, że niewłaściwe zachowanie czyni uciążliwym korzystanie wyłącznie z jednego innego lokalu w danej wspólnocie mieszkaniowej. Jeden właściciel (którego zachowania oceniane są jako niewłaściwe) nie może bowiem przedkładać swojego interesu nad interesem choćby jednego z pozostałych właścicieli lokali. W tym bowiem wyraża się istota współżycia społecznego we wspólnocie mieszkaniowej.

Przymusowe wykluczenie ze wspólnoty jako nadużycie prawa (art. 5 k.c.) – potencjalna linia obrony właściciela lokalu

Wyżej opisane zasady znajdujące oparcie w samym art. 16 ust. 1 WłLokU muszą ulec modyfikacji z uwagi na przyjętą w orzecznictwie dopuszczalność zastosowania w tych sprawach art. 5 k.c., tj. uznania, iż przymusowe wykluczenie ze wspólnoty stanowiłoby nadużycie prawa. Innymi słowy, nawet jeżeli stwierdzone zostanie spełnienie przesłanek zezwalających formalnie na przymusową sprzedaż lokalu (opisanych wyżej oraz w pierwszej części artykułu), w określonych okolicznościach sprawy sąd może odmówić udzielenia wspólnocie tak daleko idącej ochrony prawnej.

Kiedy szczególnie powinniśmy mieć na uwadze potencjalne nadużycie prawa? Poniżej kilka przykładów.

Jednym z nich jest brak jakichkolwiek realnych działań wspólnoty poprzedzających wystąpienie z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu. Z uwagi na istotną ingerencję w prawo własności instytucja z art. 16 ust. 1 WłLokU uznawana jest jako krok ostateczny, który właśnie ze względów słusznościowych powinien być poprzedzony innymi – mniej dolegliwymi działaniami wspólnoty. Mimo zatem, iż nie wymaga tego formalnie przepis, wspólnota w pierwszej kolejności powinna skorzystać z łagodniejszych środków prawnych (np. pisemnego wezwania lub wytoczenia powództwa o zapłatę w przypadku zaległości). Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 26 lutego 2013 roku, dopiero nieskuteczność łagodniejszych działań uzasadnia przymusowe wykluczenie nielojalnego lub uciążliwego mieszkańca (sygn. akt I CSK 480/12). Oddalenie zbyt pochopnego powództwa wspólnoty znalazłoby w tym zakresie uzasadnienie właśnie w treści art. 5 k.c.

W tym kontekście zgodzić się również należy, iż przy ocenie ewentualnego nadużycia prawa przez wspólnotę mieszkaniową, w ślad za stanowiskiem Sadu Najwyższego z wyroku z 13 lutego 2014 roku (sygn. akt V CSK 170/13), uwzględnione powinny zostać osobiste okoliczności po stronie dłużnika (mogące np. uzasadniać powstanie zaległości). Mimo zatem, że istnieje pełna zgodność co do tego, że odpowiedzialność właściciela danego lokalu jest niezależna od winy, w okolicznościach konkretnego przypadku okazać się może, że sąd uzna żądanie wspólnoty za nadużycie prawa. Jest to kolejny wyłom w formalnie określonych warunkach przymusowej sprzedaży lokalu. Jego uzasadnienia doszukiwać się należy w tym, że taka sprzedaż stanowi ingerencję w jedno z najwyższych dóbr członka wspólnoty.

Uwzględniając powyższe, nie powinno być jakichkolwiek wątpliwości, że decyzja o wystąpieniu na drogę sądową celem wykluczenia mieszkańca ze wspólnoty powinna być poprzedzona precyzyjną analizą wszystkich okoliczności sprawy.

W ostatniej – trzeciej części artykułu na temat przymusowej sprzedaży lokalu znajdzie się opis praktycznych aspektów postępowania sądowego w tego rodzaju sprawach. Po analizie prawnej dopuszczalności wszczęcia takiego postępowania rozważyć należy jego skutki i opłacalność dla danej wspólnoty mieszkaniowej.

POBIERZ pdf

1 komentarz

  1. Ernest pisze:

    Dziękuję za cenne informacje!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt