Przymusowe ustanowienie zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej

POBIERZ pdf

Tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe (funkcjonujące w nieruchomościach budynkowych, w których łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi nie więcej niż 7) nie muszą i z reguły nie ustanawiają zarządcy nieruchomości wspólnej. Wynika to z różnych względów, m.in. z chęci ograniczenia formalności i kosztów związanych ze sprawowaniem obowiązków przez zarządcę. W założeniu funkcjonowanie takiej wspólnoty powinno opierać się na dobrych, sąsiedzkich relacjach istniejących między właścicielami lokali niewielkiego przecież budynku. W praktyce coraz częściej zdarza się, że sąsiedzi mogliby jedynie pomarzyć o serdecznych relacjach i są zmuszeni do walki o swoje interesy z pozostałymi mieszkańcami budynku. Na szczęście nie jest to walka z góry skazana na porażkę dzięki instytucji przymusowego ustanowienia zarządcy.

Punktem wyjścia dla dalszych rozważań jest dokonanie rozróżnienia co do sposobu sprawowania zarządu nieruchomością w małej wspólnocie mieszkaniowej. Zarząd może być bowiem sprawowany w oparciu o regulacje ustawowe albo na podstawie umowy zawartej pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali i fakt ten ma doniosłe znaczenie dla trybu przymusowego ustanowienia zarządcy.

Ustawowe zasady zarządu nieruchomością wspólną

Jak stanowi art. 19 ustawy o własności lokali (dalej: WłLokU), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Na podstawie tego przepisu do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych zastosowanie znajdą przede wszystkim przepisy  art. 199 – 209 k.c. oraz art. 611 – 616 k.p.c. Na podstawie tych przepisów do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Z kolei aby dokonać czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Takie kodeksowe uregulowanie zarządu nieruchomością wspólną w przepisach art. 199 – 209 k.c. jest uregulowaniem kompletnym, gdyż nie zawiera odesłania do innych przepisów i jest wystarczające do sprawowania zarządu bez potrzeby stosowania zasad określonych w innych, szczególnych przepisach dotyczących zarządu (zawartych np. w ustawie o własności lokali). Do tego zarządu nie mają więc co do zasady zastosowania przepisy ustawy o własności lokali dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie mieszkaniowej (art. 20 i n. WłLokU), a więc ani przepisy o podejmowaniu uchwał przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 2 i 4, art. 23 i 24 WłLokU), ani o zaskarżaniu uchwał do sądu (art. 25 WłLokU).

Ustanowienie zarządcy na podstawie umowy

Właściciele lokali w małej wspólnocie mieszkaniowej mają jednak możliwość ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej w drodze umowy zawartej przez wszystkich właścicieli lokali. Umowa taka powinna spełniać wymóg zachowania formy aktu notarialnego, choć można spotkać poglądy, zgodnie z którymi wymóg ten odnosi się wyłącznie do ustanowienia zarządcy nieruchomości wspólnej w „dużej” wspólnocie mieszkaniowej (por. art. 18 ust. 1 WłLokU). W rzeczywistości jednak umowa ustanawiająca zarząd i tak zawierana jest zwykle w formie aktu notarialnego, albowiem jej podpisanie najczęściej następuje przy okazji dokonywania innych czynności, które dla zachowania ważności już wymagają formy aktu notarialnego, tj.:

  1. umowa zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości, w której znoszą współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali (zob. art. 8 ust. 2 WłLokU);
  2. umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu zawarta przez właściciela nieruchomości z pierwszym nabywcą lokalu (art. 18 ust. 2 WłLokU);
  3. umowa sprzedaży poszczególnych lokali.

Należy przy tym podkreślić, iż zgodnie z dominującymi poglądami wyrażanymi w orzecznictwie, skorzystanie przez małą wspólnotę mieszkaniową z możliwości powierzenia zarządu nieruchomością wspólną określonej osobie fizycznej lub prawnej, jakie stwarza art. 18 ust. 1 WłLokU, powoduje, że w tej wspólnocie do zarządu nieruchomością wspólną nie będzie się już stosować przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Przepis art. 19 WłLokU, nakazujący stosowanie do małych wspólnot mieszkaniowych przepisów kodeksowych, obowiązuje tylko wtedy, gdy właściciele lokali nie zawarli umowy zgodnie z jej art. 18 ust. 1 (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 21 listopada 2013 r., I SA/Ol 586/13).

I. Zarządca przymusowy w przypadku braku umowy o zarząd nieruchomością wspólną

Jeżeli w małej wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali nie ustanowili zarządcy nieruchomości wspólnej, wówczas podstawą do przymusowego ustanowienia zarządcy jest art. 203 k.c. Na podstawie tego przepisu każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy w trzech przypadkach:

  1. jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;
  2. jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;
  3. jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.

Ad. 1

Pierwsza okoliczność występuje w przypadkach, kiedy właściciele lokali są ze sobą na tyle skonfliktowani albo mają rozbieżne wizje lub interesy, że nie są w stanie utworzyć większości, która byłaby zgodna co do podejmowania działań zwykłego zarządu. Sytuacja taka może okazać się bardzo niebezpieczna dla funkcjonowania wspólnoty, albowiem może okazać się, że właściciele lokali nie są w stanie zadbać o wykonywanie bieżących obowiązków związanych z eksploatacją nieruchomości wspólnej, takich jak dbanie o jej oświetlenie, odśnieżanie, drobne naprawy, konserwację itp. W dłuższej perspektywie taka sytuacja może narazić wspólnotę na szkody związane z niewykonywaniem ciążących na niej obowiązków, a samo korzystanie z nieruchomości stanie się jednym wielkim utrapieniem dla jej mieszkańców.

Co istotne, wykazanie istnienia tej przesłanki powinno być stosunkowo łatwe, albowiem nietrudno wykazać istnienie między sąsiadami konfliktu, który uniemożliwia uzyskanie większości dla podejmowania czynności w ramach zwykłego zarządu. W tym przypadku ważne jest jednak, aby stan uniemożliwiający zarząd zwykły nad nieruchomością wspólną utrzymywał się przez pewien okres. W jednostkowych przypadkach właściwą drogą jest bowiem możliwość wystąpienia do sądu przez każdego ze współwłaścicieli z wnioskiem o udzielenie upoważnienia sądowego do dokonania określonej czynności na podstawie art. 201 k.c.

Ad. 2

Druga z okoliczności uprawniających do zwrócenia się do sądu o przymusowe ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej odnosi się do sytuacji, w której większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu. W odróżnieniu od poprzedniej przesłanki ta charakteryzuje się dużą nieostrością i w praktyce stwarza więcej problemów interpretacyjnych. Czasami to, co dla jednego stanowi prawidłowy zarząd, innemu może wydawać się działaniem skrajnie nieracjonalnym i pozbawionym sensu. Sama odmienna ocena co do zasadności podejmowania określonych działań to za mało, aby wykazać istnienie tej przesłanki. Dla jej udowodnienia niewątpliwie trzeba odwołać się do obiektywnych kryteriów oceny, które jednoznacznie uznawałyby decyzje podejmowane przez większość właścicieli jako naruszające zasady prawidłowego zarządu. Powinny być to zatem działania niekorzystne dla wspólnoty, szkodzące jej interesom majątkowym lub narażające na odpowiedzialność wobec osób trzecich (np. podjęcie uchwały o nieodśnieżaniu i nieposypywaniu piaskiem lub solą chodników przylegających do budynku).

Ad. 3

Krzywdzenie mniejszości to przesłanka, której istnienie wiąże się zwykle z dużym konfliktem wewnątrz wspólnoty. Wykazanie, iż mniejszość właścicieli (może to być jeden właściciel) jest krzywdzona przez pozostałą część, musi wiązać się z dowodzeniem działań, które różnicowałyby ich sytuację na niekorzyść.

Pozornie przesłanka ta wydaje się łatwa do dowodzenia, albowiem okoliczności różnicujące są widoczne dla wszystkich i mogą być łatwo wykazane. Jednakże w rzeczywistości trudno znaleźć sytuacje, w których pokrzywdzenie mniejszości byłoby ewidentne i niemające żadnego uzasadnienia (np. poprzez ocieplenie budynku z pominięciem obszaru ściany budynku dla określonego lokalu, choć i takich sytuacji nie można wykluczyć). W praktyce najczęściej pokrzywdzenie dotyczy podejmowania uchwał odnoszących się do określonej części budynku, np. parteru lub poddasza i nie jest ukierunkowane przeciwko konkretnym właścicielom lokali. Jednakże właściciele zamieszkujący dany obszar budynku, mogą odebrać podejmowane działania jako krzywdzące. W takich sytuacjach w pierwszej kolejności  konieczne jest uważne badanie celu podejmowanych uchwał. Jeżeli cel ten stanowi realizację interesów wspólnoty i nie jest ukierunkowany na pokrzywdzenie mniejszości, zasadne jest wówczas jeszcze zweryfikowanie proporcjonalności środków podjętych do osiągnięcia określonego założenia. Środki te powinny być podjęte w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzonego celu i nie powinny obciążać właścicieli lokali nimi dotkniętych ponad potrzebę.

II. Zarządca przymusowy w przypadku zawarcia umowy o zarząd nieruchomością wspólną

Jak wspomniałem wyżej, zawarcie umowy o zarząd w trybie art. 18 ust. 1 WłLokU w małej wspólnocie mieszkaniowej powoduje, iż do funkcjonowania tej wspólnoty zastosowanie mają regulacje zawarte w ustawie o własności lokali, natomiast art. 19 tej ustawy nie stosuje się. Wówczas ustanowienie zarządcy przymusowego może nastąpić w trybie art. 26 ust. 1 WłLokU. Wedle tego przepisu każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, jeżeli dotychczasowy zarządca:

  1. pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo
  2. narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Ad. 1

Ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji, jeżeli dotychczasowy zarządca pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków możliwe jest w dwóch przypadkach:

  • zarządca w ogóle nie wypełnia swoich obowiązków i wspólnota pozostaje bez zarządu;
  • zarządca nie wypełnia niektórych obowiązków – przy czym obowiązki te powinny być istotne i dotyczyć ważnych dla wspólnoty aspektów.

Ad. 2

Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki jest bardzo bliskie pojęciu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, o którym mowa w art. 203 k.c. i należy je rozumieć w podobny sposób, jak opisałem powyżej.

Warto pamiętać:

  1. możliwe jest przymusowe ustanowienie zarządcy dla nieruchomości wspólnej w małej wspólnocie mieszkaniowej zarówno w sytuacji, kiedy zarządca dla tej nieruchomości został wcześniej powołany, jak i wówczas, kiedy go nie było;
  2. ustanowienie zarządcy w małej wspólnocie, w której nie zawarto umowy o zarząd nieruchomością wspólną, możliwe jest:
    1. jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu;
    2. jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu;
    3. jeżeli większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość.
  3. ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji sprawowania zarządu powierzonego na podstawie umowy zawartej w trybie art. 18 ust. 1 WłLokU możliwe jest, gdy:
    1. pomimo powołania zarządca nie wypełnia swoich obowiązków;
    2. zarządca narusza zasady prawidłowej gospodarki.

POBIERZ pdf

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt