Zaskarżanie uchwał właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej

POBIERZ pdf

Podstawowym sposobem decydowania w istotnych sprawach wspólnot mieszkaniowych są uchwały właścicieli lokali podejmowane w trybie określonym w umowie lub w ustawie o własności lokali. Z pewnością nie trzeba nikogo przekonywać, iż w tego typu „organizacjach” pełna zgodność przy podejmowaniu decyzji jest rzeczą wyjątkową, co w sposób naturalny prowadzi do konfliktów na tle treści poszczególnych uchwał lub procesu ich podejmowania.

W takich przypadkach, właściciele niezadowoleni z decyzji podjętych przez większość, niejednokrotnie sięgają do art. 25 ustawy o własności lokali (dalej: WłLokU). Przewiduje on możliwość zaskarżenia określonej uchwały do sądu powszechnego, co w efekcie prowadzić może do jej „unieważnienia” z mocą wsteczną, tj. od chwili jej podjęcia. W tym artykule przedstawione zostaną podstawowe zagadnienia związane z zaskarżaniem uchwał właścicieli lokali – zarówno z punktu widzenia niezadowolonego mieszkańca, jak również wspólnoty mieszkaniowej broniącej się przed „unieważnieniem” podjętej uchwały.

Kiedy możliwe jest zaskarżenie uchwały właścicieli lokali?

Powołany wyżej art. 25 WłLokU wymienia wprost cztery niezależne powody umożliwiające zaskarżenie uchwały właścicieli lokali. Należą do nich:

  1. niezgodność uchwały z przepisami prawa;
  2. niezgodność uchwały z umową właścicieli lokali;
  3. naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
  4. naruszenie przez uchwałę interesów właściciela w inny sposób.

Z uwagi na sposób określenia powyższych przesłanek uznać należy, iż katalog zaskarżalnych uchwał ma w istocie otwarty charakter. Nie jest bowiem możliwe wskazanie wszystkich przypadków, w których możliwe będzie zaskarżenie uchwały właścicieli. Decyduje o tym zarówno użycie pojęć nieostrych (np. „zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną”), jak również odwołanie się do potencjalnego naruszenia interesów właściciela w każdy „inny sposób”.

Z powyższego wynika, że w rzeczywistości każda uchwała może być oceniana przez pryzmat powyższych podstaw zaskarżenia i nie ma w rzeczywistości tzw. bezpiecznych uchwał – to znaczy takich, które nie podlegają zaskarżeniu w omawianym trybie. Na potwierdzenie przywołać należy chociażby orzecznictwo, które uznaje zasadność zaskarżenia uchwał także z powodu nieprawidłowości w procedurze ich podejmowania np. w zakresie zwołania zebrania (tak SN o sygn. akt II CSK 370/06). W ten sposób zaskarżalność uchwał właścicieli lokali w istocie odrywa się od ich merytorycznej treści i może zostać oparta o tzw. formalną niezgodność z przepisami prawa lub umowy dotyczącymi np. procedury podejmowania uchwał.

Oczywiście to sąd rozpoznający sprawę, w oparciu o okoliczności konkretnego przypadku, ostatecznie będzie decydował czy występuje którykolwiek z powodów uzasadniających uchylenie danej uchwały. Analiza praktyki orzeczniczej w tym zakresie pozwala sformułować tezę, iż sądy starają się ograniczać zbyt szeroką interpretację wyżej opisanych nieostrych pojęć ustawowych. Ma to zapobiegać paraliżowi funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych wyłącznie w oparciu o subiektywne niezadowolenie indywidualnych mieszkańców.

W tym duchu wypowiedział się chociażby Sąd Apelacyjny w Warszawie w kwestii naruszenia interesu właściciela lokalu przez uchwałę która przewidywała, że odśnieżanie tarasów i ich zadaszenia oraz usuwanie z nich sopli należy do właścicieli lokali. Wskazał bowiem, że „Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego” (sygn. akt I ACa 35/11). W efekcie, mimo że na pierwszy rzut oka uchwała o powyższej treści skutkuje naruszeniem ekonomicznego interesu danego właściciela, sąd odmówił jej uchylenia.

Kto jest uprawniony do zaskarżenia uchwały?

Jak wynika z przepisu art. 25 WłLokU, uprawnionym do zaskarżenia uchwały jest właściciel lokalu. Przepisy nie stawiają w tym względzie żadnych dodatkowych warunków (znanych innym ustawom) takich jak np. konieczność głosowania przeciwko uchwale, składania zastrzeżeń w protokole zebrania itp. Z powyższego wynika, że uchwałę zaskarżyć może każdy właściciel lokalu w ramach wspólnoty, niezależnie od jego sposobu głosowania nad daną uchwałą, a nawet obecnością na zebraniu, w ramach którego została podjęta.

Od dnia 29 sierpnia 2015 roku (tj. wejścia w życie art. 1a WłLokU) nie powinno być już wątpliwości, że uchwałę właścicieli wspólnoty może zaskarżyć również samodzielnie jeden ze współwłaścicieli (w częściach ułamkowych) lokalu. Możliwość samodzielnego zaskarżenia jest zatem niezależna od tego, czy takie powództwo uznalibyśmy za tzw. czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 KC, o czym dyskutowano przed wejściem w życie powyższej nowelizacji.

Istotny z punktu widzenia podmiotów uprawnionych do zaskarżania uchwał jest wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie odnoszący się do kwestii przejścia przedmiotowego uprawnienia na nabywcę lokalu (sygn. akt I ACa 493/12). Sąd wskazał bowiem, że wraz ze sprzedażą danego lokalu na nabywcę przechodzi uprawnienie do zaskarżenia uchwały właścicieli lokali podjętej przed transakcją. Podkreślił jednak, że nowy właściciel musi dochować jednak ustawowego terminu bez względu na datę transakcji.

W jakim trybie zaskarżamy uchwały właścicieli?

Do zaskarżenia uchwały właścicieli lokali niezbędne jest wniesienie powództwa przed sądem powszechnym. Właściwość sądu uzależniona jest od wielu czynników w tym m.in. majątkowego lub niemajątkowego charakteru uchwały, tzw. wartości przedmiotu sporu oraz lokalizacji wspólnoty mieszkaniowej. Istotną informacją z punktu widzenia postępowania sądowego jest niska opłata sądowa za pozew tj. 200 złotych (przy czym pamiętać należy, iż opłacie podlega osobno każda uchwała, jeżeli pozwem obejmujemy więcej niż jedną).

Z praktycznego punktu widzenia problematyczne może okazać się sformułowanie samego żądania pozwu. Przepisy nie precyzują bowiem czy żądanie objąć powinno uchylenie przedmiotowej uchwały, unieważnienie czy też stwierdzenie jej nieważności. Uwzględniając jednak liczne analogie do prawa spółdzielczego (a tym przypadku do art. 42 § 4 ustawy Prawo spółdzielcze) oraz wypowiedzi Sądu Najwyższego w przedmiotowych sprawach (np. wyrok SN o sygn. akt V CZ 4/01) uznać należy, iż właściwie sformułowany pozew obejmować powinien żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały. Tak skonstruowane powództwo z jednej strony zapewnia spójność systemową, a z drugiej najlepiej oddaje dążenie skarżącego do uchylenia skutków uchwały z mocą wsteczną czyli tzw. nieważność względną takiej uchwały.

W toku przygotowywania sprawy nie można zapomnieć również o art. 25 ust. 2 WłLokU, zgodnie z którym zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. W praktyce, jedynie odpowiednio umotywowany wniosek w tym zakresie, przedstawiający negatywne skutki realizacji zaskarżonej uchwały, może w sposób odpowiedni zabezpieczyć interesy danego właściciela. Dotyczy to szczególnie przypadków, gdy na mocy uchwały podjęte mają zostać działania o charakterze nieodwracalnym.

Nieprzekraczalny termin zaskarżenia uchwały

Aby móc skutecznie zaskarżyć uchwałę właścicieli lokali dochować należy również ustawowego i nieprzekraczalnego terminu na wniesienie powództwa. Wynosi on 6 tygodni i jest liczony (w zależności od trybu podjęcia danej uchwały) albo od daty jej podjęcia na zebraniu albo od daty powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sytuacja ulega komplikacji w sytuacji gdy uchwała podjęta została w tzw. trybie mieszanym tj. wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 WłLokU). W tym przypadku moim zdaniem decydujące znaczenie ma fakt, czy głosy oddane na zebraniu byłyby wystarczające do przyjęcia uchwały. Niejednokrotnie w praktyce zdarza się bowiem, że zarządcy „z ostrożności” zbierają po zebraniu dodatkowe głosy indywidualne i powiadamiają o treści uchwały podliczając na koniec wszystkie głosy. Jeśli zatem głosy z zebrania byłyby wystarczające do podjęcia uchwały, późniejsze czynności związane z indywidualnym zbieraniem głosów i powiadomieniem nie mają znaczenia prawnego i termin na zaskarżenie należy liczyć od daty zebrania.

W kontekście terminu zaskarżenia uchwały przytoczyć należy również rygorystyczne stanowisko zawarte w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku wydanym w sprawie, gdzie wadliwość uchwały polegała na niezawiadomieniu danego właściciela o zebraniu, na którym została podjęta (sygn. akt V Aca 791/13). Zgodnie z nim, istotne znaczenie ma jedynie fakt, czy odbyło się zebranie właścicieli lokali w określonej dacie i czy została na nim skutecznie podjęta uchwała. Kwestia niezawiadomienia o danym zebraniu może co prawda być uznana za wadliwość uchwały, lecz nie ma żadnego wpływu na bieg terminu na jej zaskarżenie.

Nie przesądzając kwestii poprawności powyższej tezy, rodzi ona duże niebezpieczeństwo nadużyć ze stron władz wspólnoty mieszkaniowej. Nie trudno sobie wyobrazić sytuację, w której np. niekorzystne dla określonego mieszkańca uchwały podjęte zostaną zupełnie bez jego wiedzy i w efekcie bez szans na zaskarżenie ich w sądzie (o czym dowie się po upływie przedmiotowego terminu). W związku jednak z faktem, iż w przeciwieństwie do prawa spółdzielczego (art. 42 ust. 6 tejże ustawy) ustawa o własności lokali nie przewiduje w takim przypadku innego terminu na wniesienie powództwa, nie można wykluczyć, że dalsze orzecznictwo również będzie szło w powyższym kierunku.

Czy art. 25 WłLokU to jedyna droga zaskarżenia uchwały właścicieli lokali?

Sprawy wspólnot mieszkaniowych charakteryzują się ogromną różnorodnością i specyfiką związaną ze ścieraniem się różnorodnych interesów w ramach danej grupy społecznej. Orzecznictwo sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, które z jednej strony dba o sprawne funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych, stara się również reagować na nadużycia jakie pojawiają się ze stron władz wspólnoty.

Z powyższych słusznościowych względów, w przypadkach gdy np. z przyczyn formalnych (chociażby z uwagi na przekroczenie terminu) powództwo oparte o art. 25 WłLokU powinno być oddalone, sądy poszukują innych rozwiązań prawnych, które skutkować miałyby „ubezskutecznieniem” określonej uchwały. W ten sposób wypracowane zostały koncepcje bezwzględnej nieważności uchwał oraz tzw. uchwał nieistniejących. Do tych koncepcji sięgają niejednokrotnie sądy w przypadkach uchwał niezaskarżalnych w trybie art. 25 WłLokU, a jednocześnie rażąco sprzecznych z podstawowymi normami prawnymi.

W związku z powyższym nie jest wykluczone, że w okolicznościach konkretnej sprawy, pomimo formalnej niedopuszczalności zaskarżenia danej uchwały w omawianym trybie, analiza okoliczności sprawy doprowadzi do wniosku, iż zasadne jest skorzystanie z koncepcji wypracowanych w tym zakresie przez praktykę orzeczniczą. Aby jednak to zrobić skutecznie, pozew wnoszony do sądu zawierać musi przekonującą argumentację w tym zakresie.

POBIERZ pdf

1 komentarz

  1. Jerzy Jagiełło pisze:

    Bardzo jasne,konkretne i cenne przedstawienie wielu złożonych problemów z którymi spotykają się i borykają przez lata właściciele lokali we Wspólnotach Mieszkaniowych.
    Szczególnie istotne są informacje o nieostrych rozwiązaniach ustawowych pozwalających na przeciąganie wyroków w spornych sprawach Wspólnot Mieszkaniowych.
    Te nieostre sprawy powinny być doprecyzowane w nowelizacji ustawy o własności lokali tak, aby wyroki zapadały szybciej i nie zakłócały funkcjonowania Wspólnot Mieszkaniowych, zwłaszcza w sprawach niegospodarności lub wręcz nadużyć finansowych popełnianych przez członków zarządu i nie prowadziły do przedawnienia roszczeń.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt