Krótkoterminowy najem lokalu z perspektywy wspólnoty

POBIERZ pdf

Najem krótkoterminowy lokali robi błyskawiczną karierę jako sposób na dobry zarobek przy stosunkowo niedużym nakładzie pracy. Zwłaszcza w dobie niskooprocentowanych lokat, wiele osób postanawia inwestować pieniądze w atrakcyjnie położone nieruchomości mieszkalne, aby czerpać zyski z ich najmu krótkoterminowego. Turyści coraz częściej i chętniej wybierają taki sposób zakwaterowania zamiast hoteli czy innych ośrodków wypoczynkowych. Jednym z powodów jest to, że w takich miejscach mogą czuć się bardziej swobodnie, a ich poczucie prywatności i anonimowości bywa większe. Warunki te niestety często sprzyjają traktowaniu takich miejsc jako swoistych „imprezowni”, co z kolei niejednokrotnie daje się we znaki sąsiadom, którzy bywają skazani na nieustającą walkę z coraz to nowymi rozrywkowymi lokatorami. Czy w walce tej są bez szans?

Brak szczególnej regulacji najmu krótkoterminowego

Zacznę od tego, że przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie zawierają regulacji dedykowanej dla najmu krótkoterminowego. W szczególności przepisami takimi nie są regulacje normujące tzw. najem okazjonalny, który nie ma nic wspólnego z omawianym w tym artykule najmem krótkoterminowym (najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który został uregulowany w art. 19a-19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Zastosowanie do niego mają zatem przepisy ogólne dotyczące najmu lokalu zawarte w Kodeksie cywilnym oraz o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Te z kolei nie zawierają żadnych ograniczeń co do długości umowy najmu czy celu, na jaki lokal jest najmowany. Z formalnego punktu widzenia nie ma zatem żadnych przeszkód, aby lokal mieszkalny był wynajmowany przez właściciela na kilka dni lub tygodni coraz to nowym lokatorom.

Pytanie, jakie w tym miejscu się nasuwa, brzmi – czy wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić zakaz (ogólny lub skierowany do konkretnego właściciela) krótkoterminowego wynajmowania lokali?

Pomimo braku szczegółowych informacji w tym zakresie wydaje się, że właśnie z problemem niesfornych turystycznych najemców stanęła wspólnota mieszkaniowa, której sprawę rozstrzygał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 kwietnia 2009 r. (sygn. akt II CSK 600/08). We wspólnocie tej właściciele  uchwalili  w  drodze indywidualnego zbierania głosów regulamin porządku domowego, który zawierał m.in. następujące  postanowienia:

  1. właściciel lokalu  ponosi odpowiedzialność  za  zachowanie  osób,  którym  oddał  swój  lokal  do  używania, zarówno domowników, jak i innych osób korzystających z lokalu za jego wiedzą,
  2. właściciel ponosi odpowiedzialność za przestrzeganie przez osoby, którym oddał swój  lokal  do  używania,  niniejszego  regulaminu  i  jest  obowiązany  do zapoznania  tych  osób  z  regulaminem  oraz  zawiadomienia  zarządu  wspólnoty  o wynajęciu  lub  wydzierżawieniu  lokalu, 
  3. właściciel lokalu ma obowiązek  zawiadomienia  zarządu  wspólnoty  o  wszystkich  istotnych  zmianach dotyczących  jego  lokalu,  a  w  szczególności  o  liczbie  osób  zamieszkałych  lub uprawnionych  do  korzystania  z  lokalu,
  4. właściciel lokalu ma zakaz prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych bez  zgody  wspólnoty.

 

W sprawie tej uchwała wprowadzająca regulamin z ww. postanowieniami została uchylona. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w pisemnym uzasadnieniu:

„Uchwały właścicieli  są  podejmowane  w  sprawach  czynności  przekraczających  zakres zarządu nieruchomością wspólną wymienionych przykładowo w art. 22 ust. 3 u.w.l. Czynności  te  dotyczą  jednak  wyłącznie  spraw  zarządu  nieruchomością  wspólną. (…) Właściciele lokali nie mogą zatem  podejmować  żadnych  uchwał,  które  ingerowałyby  w  prawa  odrębnej własności  lokali.  Taki  zaś  charakter  mają  bez  wątpienia  postanowienia uchwalonego  przez  właścicieli  regulaminu  porządku  domowego  dotyczące odpowiedzialności  właściciela  lokalu  za  zachowanie  osób  korzystających  z  lokalu za jego wiedzą, odpowiedzialności właściciela lokalu za przestrzeganie przez takie osoby  regulaminu  i  jego  obowiązku  zapoznania  tych  osób  z  regulaminem, obowiązku  zawiadomienia  zarządu  wspólnoty  o  wynajęciu  lub  wydzierżawieniu lokalu,  obowiązek  zawiadomienia  zarządu  wspólnoty  o  wszystkich  istotnych zmianach  dotyczących  lokalu,  zakaz  prowadzenia  działalności  gospodarczej w lokalach  mieszkalnych  bez  zgody  wspólnoty  mieszkaniowej (…)”.

Nie ulega wątpliwości, że wydając cytowane orzeczenie Sąd Najwyższy miał również na względzie przepisy Konstytucji RP, gdzie w art. 64 ust. 2 i 3 wyraźnie wskazano, że własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, zaś własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Wynika z tego, że wspólnota mieszkaniowa nie może ograniczać właścicieli co do sposobu korzystania przez nich ze swojej własności.

Czy sąsiedzi pozostają bezradni wobec niesfornych turystów?

Skoro nie można wprowadzić zakazu wynajmu krótkoterminowego lokalu, czy sąsiedzi skazani są na znoszenie hałasów i innych niedogodności związanych z imprezującymi przyjezdnymi? Oczywiście nie są, aczkolwiek skuteczne poradzenie sobie z narastającym problemem nie jest proste.

W pierwszej kolejności warto odwołać się do regulacji prawa wykroczeń, które daje oręże do walki ze wszelkiego rodzaju imprezami organizowanymi w lokalach mieszkalnych. W tym zakresie na ratunek przychodzi zwłaszcza art. 51 Kodeksu wykroczeń, zgodnie z którym kto krzykiem, hałasem, alarmem lub innym wybrykiem zakłóca spokój, porządek publiczny, spoczynek nocny albo wywołuje zgorszenie w miejscu publicznym, podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jeżeli jednak zachowanie imprezowiczów ma charakter chuligański lub są oni pod wpływem alkoholu, środka odurzającego lub innej podobnie działającej substancji lub środka, czyn taki podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.

Oczywiście telefony na Policję są rozwiązaniem jedynie doraźnym i nigdy nie rozwiążą ostatecznie problemu w sytuacji, w której lokatorzy co rusz się wymieniają i zaczynają pobyt niejako z „czystą kartą”. Skutecznymi działaniami będą zatem jedynie te wymierzone bezpośrednio przeciwko właścicielowi wynajmowanego lokalu.

Inną drogą, z której mogą skorzystać sąsiedzi szczególnie narażeni na hasały i inne niedogodności związane z imprezowymi sąsiadami jest wytoczenie powództwa cywilnego przeciwko właścicielowi wynajmowanej nieruchomości o zaniechanie dalszych naruszeń spokoju i porządku domowego traktowanych jako tzw. immisje niematerialne. Pomimo tego, że w praktyce to nie właściciel jest sprawcą ekscesów lokatorów, to może ponosić on odpowiedzialność za to, że na takie zachowania – jako właściciel nieruchomości – przyzwala. Zgodnie bowiem z art. 144 Kodeksu właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Pamiętać jednak należy, że formułowanie tego rodzaju roszczeń powinno mieścić się w granicach zdrowego rozsądku. Sąd rozpoznający sprawę rozważał będzie takie okoliczności jak skala uciążliwości, ich długotrwałość i reakcje sąsiada na próby polubownego rozwiązania sporu. W związku z tym, wystąpienie na drogę sądową powinno być traktowane jako ostateczność.

Czy sama wspólnota może podjąć jakieś działania, aby przeciwdziałać naruszeniom porządku przez „turystycznych” najemców?

Mówiąc o takich działaniach możemy rozważać wszczęcie postępowania o przymusową sprzedaż lokalu. Zgodnie z art. 16 ust. 1 WłLokU jeżeli właściciel lokalu:

  1. zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub
  2. wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo
  3. przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym,

wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

W omawianym przypadku można rozważać zastosowanie 2 lub 3 przesłanki uprawniającej do przymusowej sprzedaży lokalu. Szczegółowo przesłanki te zostały omówione w jednym z poprzednich wpisów, dostępnym pod tym LINKIEM, do którego odsyłam osoby zainteresowane. W tym miejscu przypomnę jedynie, że przesłanki te mogą być spełnione także wówczas, gdy naruszeń, o których mowa w ww. przepisie, dokonuje nie właściciel lokalu, ale inna osoba, która za jego zgodą w nim zamieszkuje. W teorii mogą one więc znaleźć zastosowanie w sytuacji, gdy uciążliwość dla pozostałych mieszkańców wynika z zachowania osób wynajmujących lokal w ramach najmu krótkoterminowego.

To, co leży w gestii wspólnoty, to uchwalenie aktu regulującego „porządek domowy”, o którym mowa w przesłance nr 2 wymienionej wyżej. Należy bowiem pamiętać o tym, że aby mówić o potencjalnym wykroczeniu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, musi istnieć akt prawny określający zasady takiego porządku – niezależnie od tego, jak został on nazwany (np. regulamin porządku domowego, regulamin wspólnoty mieszkaniowej itp.). W przypadku braku takiego wewnętrznego aktu prawnego, w naszej ocenie nie jest możliwe spełnienie omawianej przesłanki pozwalającej na przymusową sprzedaż lokalu własnościowego.

Należy jednak pamiętać, że w praktyce doprowadzenie do przymusowej sprzedaży lokalu jest niezwykle trudne. Rozwiązanie to bardzo silnie ingeruje w prawo własności właściciela lokalu i sądy stosują je z dużą ostrożnością. Rozważając wszczęcie tego postępowania należy więc dokonać dokładnej analizy konkretnej sytuacji, najlepiej konsultując możliwe działania ze specjalistą w dziedzinie prawa wspólnot.

POBIERZ pdf

2 komentarze

  1. Łukasz - właściciel lokalu pisze:

    Dzień dobry! A czy lokal wykorzystywany w ten sposób staje się lokalem użytkowym? Pytam pod kątem podatku od nieruchomości.

    Bo z jednej strony właściciel na lokalu zarabia (wykorzystuje go gospodarczo), a z drugiej strony w dalszym ciągu służy do zamieszkiwania (przez gości), a nie do prowadzenia biura czy świadczenia usług.

    Będę wdzięczny za pomoc!

    • Bartosz Czupajło pisze:

      Panie Łukaszu,
      to bardzo ciekawe pytanie, niestety praktyka organów podatkowych wskazuje na to, że nie sposób udzielić na nie jednoznacznej odpowiedzi.
      Jeżeli najem krótkoterminowy wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym zakresie wówczas skłaniałbym się ku temu, że lokal ma charakter użytkowy. Zwłaszcza, że w przypadku najmu “na doby” jego cel jest zazwyczaj bardziej turystyczny niż mieszkalny.
      Oczywiście zawsze najbezpieczniej wystąpić do US o wydanie interpretacji indywidualnej, wówczas wszelkie wątpliwości zostaną rozstrzygnięte:)
      Pozdrawiam!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

kontakt